Khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở đa số bị giới hạn mức đất tại địa phương. Cách nào để chuyển đổi đất được nhiều nhất?
Công ty Luật TNHH Youme trả lời: Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành, cũng như quyết định của UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (cấp tỉnh) không có điều khoản nào quy định về hạn mức diện tích chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở (đất thổ cư).
UBND cấp tỉnh hiện nay không quy định hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất nói chung, hạn mức được phép chuyển sang đất ở nói riêng, thay vào đó quy định hạn mức công nhận đất ở, hạn mức giao đất.
Trong đó, UBND cấp tỉnh sẽ quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình dựa trên điều kiện, tập quán tại địa phương. Hạn mức này được sử dụng để công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 1.7.2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở.
Mặc dù không quy định hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất nhưng Luật Đất đai 2024 có quy định rõcăn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, như sau:
Khoản 5 Điều 116 Luật đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân được phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở nếu phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Có nghĩa, từ ngày 1.8.2024, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên thổ cư là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện thay vì kế hoạch sử dụng đất cấp huyện hằng năm như trước tại Luật Đất đai 2013.
Vậy cách để chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư nhiều nhất, Công ty Luật TNHH Youme cho hay: Khi xin chuyển mục đích sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại địa phương thường chỉ cho phép chuyển tối đa bằng hạn mức công nhận đất ở, hạn mức giao đất ở theo quy định của UBND cấp tỉnh.
Tuy nhiên, trên thực tế trong nhiều trường hợp việc chỉ cho phép chuyển sang đất ở với một diện tích nhất định không đáp ứng được nhu cầu của một số hộ gia đình, cá nhân. Do đó, đối với trường hợp này có thể sử dụng phương án sau:
Bước 1: Tách thửa đất nông nghiệp, thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
Để thuận tiện hơn cho việc xin chuyển sang đất ở thì khi tách người đứng tên trên sổ đỏ, sổ hồng phải khác nhau. Lý do người đứng tên sổ đỏ, sổ hồng phải khác nhau xuất phát từ việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất để ở trên thực địa; nếu tách thành nhiều thửa nhưng vẫn đứng tên một người thì việc thẩm định sẽ khó khăn hơn, bởi lẽ một người có nhu cầu xây nhiều nhà trên nhiều thửa đất ở trong trường hợp này là chưa hợp lý.
Bước 2: Người sử dụng đất nông nghiệp làm đơn xin chuyển sang đất ở. Tại bước này người sử dụng đất cần chuẩn bị 1 bộ hồ sơ và nộp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định.
